Ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы мен механизмі

Әбіш Кекілбаев

Жоспар

Кіріспе

1 БӨЛІМ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ МАЗМҰНЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ШЕТЕЛДІК ҮЛГІЛЕРІ

    1. Ипотекалық несиенің мәні және мазмұны
    2. Ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы мен механизмі
    3. Ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілері
  1. БӨЛІМ ТҰРҒЫН ҮЙ БАҒАЛАРЫНЫҢ АНАЛИЗІН ТАЛДАУ
    1. Алматы қаласындағы екiншi нарықтағы тұрғын-үй бағаларының

анализі

Қорытынды

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі

Кіріспе

Ипотекалық несие жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы және ұзақ мерзімге берілетін ссуданы білдіреді.Елбасымыз Н.Ә.Назарбаев “Қазақстанның әлемнің бәсекеге қабілетті 50 елдің қатарына ену стратегиясы” халыққа жолдауында атап өткендей: жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымды дамыту – еліміздің басым міндеттерінің бірі. Бүгінде ипотекалық несиелендіруді дамыту өзекті мәселелердің біріне айналуда. Ипотека халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсартудағы мүддесін, банктердің эффективті және пайдалы жұмысын, құрылыс кешенінің ырғақты өндірісін және мемлекеттің мүддесін, яғни экономикалық өсімді қамтамасыз етеді.

Халықаралық тәжірибе көрсеткендей ипотекалық несие жүйесінің дамуы мемлекетке үлкен пайда әкеледі. Ол маңызды әлеуметтік міндеті – халықтың тұрғын үй мәселесін шешуге зор үлесін тигізеді. Ипотеканы дамыту жалпы ел экономикасын дамытудың маңызды факторы болып табылады. ҚР-сында ипотекалық несиелендірү жүйесінің белсенді даму кезеңі басталды.

Қазіргі кезде ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту жолымен ақшаны мобилизациялаудың нарықтық механизмдерін дамыту үшін жағдайлардың жасалуы есебінен тұрғын үй нарығында несие – қаржылық сфераның кеңейуі және халықтың төлем қабілеті сұраныстың өсуі үшін алғышарттар бар. Осы жүйені енгізумен бірге халықтың ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде ұсынылатын қаражаттар есебінен дайын тұрғын үй алумүмкіндігітуды.

1 БӨЛІМ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ МАЗМҰНЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ШЕТЕЛДІК ҮЛГІЛЕРІ

1.1 Ипотекалық несиенің мәні және мазмұны

Көптеген экономист-ғалымдар «ипотека» терминін нарықтық экономикасы дамыған елдерде пайда болған қазіргі терминдердің бірі ретінде санайды. Соңғы жылдардағы біздің еліміздегі ипотеканың пайда болуын шетел инвестицияларымен байланыстыратындар да аз емес. Бұл негізінен бастапқыда халықтын, арасында кең таралмағандықтан және еліміздегі ипотекалық несиенін, қызмет етуінің экономикалық-кұкықтық жағынан толык қамтамсыз етілмегендігімен байланысты болып отыр. Тарихқа жүгінсек, «ипотека» сөзі алғаш рет б.э.д. VI ғасырда Грецияда пайда болған (оны архонт Солон енгізген) және сол уақытта ол, қарыз алушының несие беруші алдындағы жауапкершілігін жер бөлімшелермен қамтамасыз етуін білдірген.
Б.э.д. 594 жылы Солон өзінің белгілі реформасын жүргізе отырып, жер бойынша 0арыздарын алып тастап, оның орнына мұраға беруді енгізеді. Жеке басының жауапкершілігін мүліктік жауапкершілікке ауыстыру мақсатында Солон, борышқордың атына мына жер белгілі бір соманы өтеуді камтамасыз етуге арналған деген жазуы бар «тіреу» коюды ұсынады. Мұндай «тіреу» кейіннен ипотека деп аталады. Грек сөзінде «hypotetheca» — тіреу қою, кепіл беру деген ұғымды білдіреді. Ол тіреуде жер иесінің белгілі бір қарыз сомасы жазылды. Мұндай тіреу қарыз беруші кепілге қойылған жер бөлімшесінің шекарасына апарып қояды және ол қарыз алушының мүліктік жауапкершілігін куәландырады. Кейіннен осындай мақсатқа арнайы кітапшалар қолданыла бастайды және оларды да ипотека деп атаңды.
Ипотека сөзі біртіндеп орта ғасырлық еуропа зандылықтарына енеді. Германияда ол XIV ғасырда, ал Францияда XVI ғасырда дамиды. Орта ғасырлық кодекстердегі берілген анықтамаларда ипотека өзінің жаратылысы жағынан бөлінбейтін зат, ол қанағаттанарлық алу құқына негізделген деп қарастыралады.
Өзге мемлекеттерде ипотека кеңінен дами бастаған. Пруссияда 1783 жылы, 1811 жылы Австрияда және 1843 жылы Саксонияда ипотекалык жүйе енгізілді. Германияда алғашқы ипотекалық банктер торабы 1900 жылдан бастап қызмет етуде. Содан бері олардың бірі де қызметін тоқтатпаған көрінеді. Сонымен қатар бірінші және екінші дүниежүзілік соғыс тұсында салымшыларға ипотекалық облигациялар бойынша пайыз төлеген. XVIII ғасырдың соңында контрактілік жинақтың классикалық нысаны ретінде құрылыс-жинақ кассалары пайда болды. Қазіргі осындай құрылыс жинақ-кассалары Германиядағы тұрғын үй саласын инвестициялайтын басты мекемелар болып табылады. Франция мен Ұлыбританияда контрактілік түрғын үй жинақтарының өзге де үлгілері кызмет етуде.

Францияда екі тұрғын үй жинақ шоттары бар: біріншісінде (жинақ кітапшасы деп аталады) 100 мың франкке дейін жинақтап, кейін 150 мың франк тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 3,75% жылдық мөлшерлемеде алуға болады, мұндай жағдайда мақсатты салымға жылына 7,5 мың франк мөлшерінде мемлекеттік сыйақы қосылады; екінші тұрғын үй жинақ шоты (PEL шоты — тұрғын үй жинактарының жоспары деп аталады), онда 400 мың франкіге дейін жинақтап, кейін 600 мың франкке дейінгі сомада тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 4,8% жылдык мелшерлемеде алуға болады.

Мұндай несиелер бойынша пайыз мөлшерлемелері нарықтық пайыздан 4—5 пайызға төмен болып келеді. Ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және оның филиалдары жер иелеріне және тұрғын үй мен өнеркәсіп құрылысына арнап құрылыс компанияларына ссудалар береді. Мұндай ипотекалық несиелердің берілу мерзімдері — 3 жылдан 20 жылға дейінгі мерзімді құрайды.Ұлыбританияда өткен ғасырдан бастап, құрылыс қоғамдарының жүйелері қызмет етуде. Олардың жұмыс жасау тетіктері германиялықтармен ұқсас, бірақ тұрғын үй несиесін алу үшін құрылыс қоғамының салым иесі болу міндетті емес.

АҚШ-та Ф.Рузвельт тұсында түрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу және түрғын үйді сатып алу жүйесі қалыптасты. АҚШ заңдылықтарына сәйкес тұрғын үй ипотекалық несиесі — сатып алған тұрғын үйді қамтамасыз ету заты ретінде кепілге алып, жеке тұлғаға берген банктің не банктік емес мекеменің тұрғын үй ипотекалық несиесін білдіреді. Қазақстанда ипотека термині 1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес енгізілді.

Осы Жарлыққа сәйкес, «ипотека — кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік» деп берілген. Қазақстанда 2001 жылдан бастап халықаралық стандарттарды ескере отырып жасагітан ипотекалық несиелеу жүйесі енгізілген. Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің тәжірибесін ескере отырып, жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде. Аталған жүйе бойынша тұрғын ипотекалық несиелерін берушілер екі деңгейден тұрады:

бірінші деңгейде—алғашкы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілер, соның ішінде: банктер мен банктік емес ұйымдар;

  • екінші деңгейде—алғашкы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілерден берген несиелері бойынша талаптарын және кепіл
  • құкықтарын сатып алуды жүзеге асыратын, қайта қаржыландырушы ұйымдар.

Мұңдай тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің Қазақстандағы қызмет етуі, езге ТМД елдерінен ерекшелендіріп тұрады. Тұрғын үй ипотекалық несиесін беруші екінші деңгейіне банктер және жаңадан құрылған мамандандырылған «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ және банктік емес ұйымдарға банктердің құрылтайшылығымен ашылған ипотекалық компаниялар жатады.

1.2 Ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы мен механизмі.

Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге  қоюмен және сол  арқылы  мәмілені сенімді етіп  берілетін ипотекалық несие несиелендірудің нарық экономикасында  белсенді  қолданылатын  нысандарының біріне жатады.  Жерге  деген меншік  құқығы  нарықтық  несиелік  қатынастар  аясына меншігінде  жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары  бар  кәсіпорындарды,  ұйымдарды,  фирмалары,  халықты   тартады.

Ипотекалық несие  кәсіпорындардың,  фирмалардың  және  тұрғын үй  құрылысының   қажеттіліктерін   мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен  алмастыруда  үлкен роль атқарады.  Оның  алға басуы  шаруашылық ететін  субъектілердің    ұзақ мерзімді  сипаттағы  несиелік ресурстардың  тапшылығы,  инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық  белсенділігін  ұлғайтуға  әсер етеді.

Ипотекалық несилендіру жүйесі  екі бағыттан тұрады:

— ипотекалық  несиелердің   шаруашылық ететін  субъектілерге  және халыққа  тікелей берілуі;

— ипотекалық  несилерді (несиелік  міндеттемелерді)  несилендіруге  ресурстардың қосымша тартылуын  қамтамасыз ететін  екінші рынокта  сату.

Бірінші бағытымен  негізінен  ипотекалық  банктер айналысып келсе,  екіншісімен  — ипотекалық банктердің  мүлікті кепілге қоюмен  қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан  олардың базасында  құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын    қаржы компаниялары,  қорлар  айналысады. Құнды қағаздар ликвидті  болып келеді, себебі  олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар  инвестициялар арқасында  ұзақ мерзімді  және тұрақты  табыс алуға  мүмкіндік береді.

Кейбір қаржы компанияларының  міндеттемелері бойынша шетелде  кепілгер ретінде  мемлекет  белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін  арттырады. Ипотекалық  несиелер  жылжымайтын мүлікті  кепліге қою — ипотекаға негізделеді. Ипотеканы  кепіл  заты иегерінің болуысыз  дамыту   мүмкін емес, өйткені  жер мен  жылжымайтын мүлікті  кепілге тек  кепіл  затының иегері ғана  қоя  алады, сондай-ақ  осы иегердің  оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті  еркін   шеттету құқығынсыз  да мүмкін емес.

Бұл жағдайда  ғимараттардың  ипотекасы ол орналасқан  жер телімінің ипотекасымен  бірге  ресімделеді.  Қазақстанда  жылжымайтын мүлікпен  және жермен  операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын  нормативтік құқықтық база  әзірленуде. Қазақстан Республикасының  Конституциясында  жерге деген меншік құқығын   және оны сату-сатып алу,  кепілге қою,  жалға беру және т.б.   операцияларды  заңдастыратын  бірқатар  құқықтық нормалар  қалыптастырылды. Кепіл туралы,  банктар мен  банк қызмет туралы,  жекешелендіру туралы  заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын  қаржыландыру ,  ипотекалық несилендіруді  дамыту жөнінде бірқатар  қосымша  шаралар  көзделген  Президентің  бірқатар  жарлықтары  мен үкіметтің  қаулылары  қабылданды.

Қазақстаннның  заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды,  ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі  жер  телімімен бірге  немесе оны  пайдалану құқығымен  кепілге қою  танылады. Ипотека —  міндеттемені  жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады.  Және, бұл ретте  кепілзат иесі  кепілгер  міндететмесін орындамаған жағдайда  кепілге қойылған  жылжымайтын мүлік арқылы  қанағаттануы мүмкін. Ипотека  кез келген ақшалай  міндеттемені  қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол  несилеік келісімге қатысты да міндеттемені  қамтамасыз етуге  пайдаланылады.

Жылжымайтын мүлік  санатына  жер немесе  онымен тікелей байланысты  объектілер (кәсіпорындар,  тұрғын және тұрғын емес  үйлер, жолдар)  жатады. Ипотекалық несиелендіруде   мәмілелерді құқықтық  түрді рәсімдеудің  маңызы зор,  себебі   бұл мәмілелердің  негізін  кепілге қойылатын  жылжымайтын мүлікке деген   меншік құқықығы немесе  шаруашылық   иемдену құқығы  қалайды.  Заңнамада ипотекалық несиелендірудің  нақты бір  тәртібі көзделген. Кепілзат  туралы  келісімнің  субъектілері болып мыналар табылады:

— кепіл туралы  келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты ұстаушы)  заңды және жеке тұлғалар;

— біртұтас  кепіл реестрін  ұстаушы.

Ипотека туралы келісім  жазбаша түрде жасалып,  нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің   едәуір еркіндігін  көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер  көзделуі мүмкін:

а)  кепілге қойылған  мүлікті  міндеттеме бойынша  қарызды сатып алушыға  ауыстырып  шеттету;

ә) мүлікті  жалға беру;

б) мүлікке жаңа қарыздар  жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.

Кепілзаттың  бір түріне  заклад (кепілге салу) жатады.  Бұл жағдайда  кепілге салынған мүлік  кепілзат ұстаушының иелігіне  осы мүлікпен қамтамасыз етілетін  несие бойынша  міндеттеме орындалғанша  беріледі. Кәсіпорынның  ипотекасы  оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде  негізгі  қорларына  және айналым қаражатына,  сондай-ақ, егер  заңмен немесе келісіммен басқаша  белгіленбесе,  кәсіпорынның  жеке балансында  көрсетілген  өзге де құнды заттарға  қолданылады.

Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:

— кепілгердің  және кепілзатын ұстаушының  атауы  және олардың орналасқан жерлері;

—  орындалуы осы кепілге салу шартымен  қамтамасыз етілетін  несиелік  келісімнің  немесе  өзге де міндеттеменің  атауы,  келісімді  жасау күні және орны;

—   ипотекамен қамтамасыз етілген  негізгі міндеттеменің  сомасы;

—   ипотекамен қамтамасыз етілген  сомаларды төлеу  мерзімдері;

—  кепілге қойылған  жылжымайтын мүліктің  сипаты  және оның ақшалай

жері;

— иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын  құжаттардың атауы;

— кепілге қойылған  мүлікке өзге  міндеттемелер салынбағандығы туралы  сілтеме;

— кепілгер мен  кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;

— ипотеканы тіркеген органның  атауы,  тіркелген   күні мен жері.

Тараптардың келісімі  бойынша  кепіл шартына өзге де жағдайлар  енгізілуі мүмкін. Ипотека  кепілзатты ұсташыға  негізгі қарыз  сомасының және ол бойынша проценттердің   төленуін,  несиелік ресурстарды  пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін,  және қажет болған жағдайда  ипотека  затын  сатуға жұмсалатын  шығындардың өтелуін  қамтамасыз етуі тиіс.  Ипотека  кәсіпорынның,  құрылыстың, ғимараттың  немесе өзге де объектінің  орналасқан жеріндегі   тиісті органдарда  міндетті түрде  тіркелуге жатады.   Ипотека  затына  меншік құқығы  ауысқан кезде  өзге тұлға  ипотека  қай жерде тіркелген болса, сол жерде  ол да тіркелуі тиіс.

Несиелендіру  субъектісіне  қарай  тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар  осы үйдің болашақ  иегеріне берілетін  несиеге және  мердігерлерге  берілетін  ссудаларға бөлінеді. Тұрғын үй құрылысына несие  құрылыс салушыға  белгіленген тәртіппен  жер телімінің  бөлініп берілуімен және  тиісті органдардың  тұрғын үй салуға берген рұқсаты  болғанда беріледі. Тұрғын үйді  салуға (реконструкциялауға)  несие жобалармен және  құрылыс-монтаждық жұмыстарды  жүзеге асыруға мердігерлік  келісімдермен  көзделген  құрылыстың  (реконструкциялаудың) мерзімдері мен  құны  аясында  беріледі.

Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:

    • тұрғын үй құрылысына  жер сатып алу және оны  жайластыру;

— тұрғын үй салу (реконструкциялау);

— тұрғын үй сатып алу.

Несиелендіру  объектісіне қарай  банктер  тұрғын үй  несиелерінің үш түрін  ұсынады:

— жерге берілетін  несие;

— құрылысқа берілетін несие;

— тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.

Тұрғын үй несиелері  туралы ережеде  тұрғын үй құрылысына  несиелер  несиелік желі ашу  арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген.  Бұл ретте  ссуда  қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің  құнына  сәйкес келетін  бөлшектермен беріледі. Құрылысты қаржыландыру  процесінде  банк  ақшалай  қаражаттың мақсатты жұмсалуына  және  құрылыс графигінің сақталуына бақылау  жүргізіп отырады.

Банк беретін несиенің сомасы  әдетте  жер сатып алу  және оны жайластыру  құнының,  тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен  аспауы тиіс, ал  шығындардың қалған бөлігін  қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы  шарт. Құрылысқа  несие беру туралы  шешімді  несие беруші банк  қарыз алушының  несиелік тапсырысы негізінде  қабылдайды.

Несиені пайдаланудың  мақсаты мен мерзімі, оны  қамтамасыз ету нысаны  көрсетілетін ссуда бөлу туралы  өтінішпен қатар,  тапсырысқа мыналар кіреді: — заңды тұлға қырз алушылар үшін – құрылтай және тіркелу құжаттары:  кәсіпорынның  бухгалтерлік балансы;  табыстардың  және міндетті төлемдердің түсу  графигі;  ссуда қамтамасыз етілетінін  растайтын  құжаттар; несиені  пайдаланудың  техникалық-экономикалық  негіздемесі және  несиеленетін  шығындардың  болжамды  өтелімділігін  есептеу;  құрылыс салынатын  жер учаскесіне деген  құқықты растайтын  құжаттар;  белгіленген тәртіппен   бекітілген  жобалық-сметалық құжаттама;   мердігерлік құрылыс жұмыстарын  жүзеге асыруға  берілген  келісім-шарттардың көшірмелері;  несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.

— жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу  учаскесіне  құқығын  растайтын құжаттар;  құрылыс салуға  рұқсат қағаз;  белгіленген тәртіппен  келісілген  жобалық-сметалық  құжаттама;  қарыз алушының  төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті  құжаттар;  банк талап етуі мүмкін  өзге де құжаттар. Несиені  қамтамасыз ету үшін  кепілзат мен  кепілдіктер  беріледі.

Тапсырысты қарау  кезеңінде несие беруші  қарыз алушының  төлем қабілеттілігін  және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және  салынған  тұрғын үйді  пайдалану  жоспарлары – сату,  жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі  тұрғын үй рыногының сұраныстарын    зерттейді. Ссуда беру кезінде банк пен  қарыз алушының  қарым-қатынастарын  белгілейтін  негізгі құжаттарға   несиелік келісім  мен  кепілзат (ипотека) туралы  шарт жатады.

Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты,  несиенің  көлемі мен мерзімдері,  несиені беру  және өтеу тәртібі, проценттік ставка,  оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі,  қарыз алушының  несиелік міндеттемесінің  қамтамасыз етілуі,  ссуданы сақтандыру  шарттары,  несиенің  қамтамасыз етілуін  және мақсатты пайдаланылуын  тексеру нысандары, несиені  мақсаттан тыс  пайдалану және  ссуданы дер кезінде қайтармау  үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар  төлеу тәртібі,  келісімді бұзу  тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының  келісімі бойынша  өзге де шарттар.

Негізгі қарыздың және  ссуда бойынша проценттердің  толығымен өтелуіне дейін  қарыз алушының  банктің  жазбаша келісімінсіз  жылжымайтын мүлікке  деген мүліктік  құқықтарын үшінші тұлғаға  сатуға  немесе  шегінім жасап беруге құқығы жоқ. Қарыз алушының несиені қайтаруға  мүмкіндігі болмаған жағдайда,  банктің шығындарын өтеу үшін,   кепілге  қойылған  мүлікті  өндіріп алу  және сату жүргізіледі. Тұрғын үй сатып алуға  несиелер берудің  сұлбасы мен шарттарын  банк  қарыз алушымен  мақұлдасу арқылы  белгілейді. 

Несилендіру құралы ретінде  ауыспалы  проценттік ставканы қолдану,  негізгі  қарыздың  сомасын индекстеу,  қарыз алушының  төлемдерін кейінге қалдыру  шаралары  қолданылуы мүмкін.  Несиенің түріне қарай,  кепілзат (ипотека) туралы  келісімде  несиені   қамтамасыз етудің  нысаны,  мөлшері  және тәртібі  көрсетіледі. Әрбір ипотекалық  банк  ипотекалық несиелер берудің  өзіндік  сұлбасын  қолданады. Олар  несиелендіру объектілері мен субъектілері,  ресуртарды шоғырландыру  әдістері,  негізгі қарыз бен проценттерді  өндіріп алу  әдістері бойынша сан алуан болып келеді.

1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілері

Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар. Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, «қарапайым-ашық үлгі». Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына токталсак, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиентгердің жалпы әтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиентгердің қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі. Қарапайым-ашық үлгінін. екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады.

Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді. Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған кептеген елдерде іс жүзінде кеңінен таралған. Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі «кеңейтілген ашық үлгі» деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады.

Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-тақанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне «ипотеканың американдық үлгісі» деп атап кеткен.

Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15—30 жылдың ішінде жүзеге асырылады. Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын талап етеді.

Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін колайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартады. Қарапайым-ашық және кеңейтілген-ашык үлгілердің сипатты белгісі олар таза нарықтык\қ ипотекалық несиелеу тетігін білдіреді. Мұндай жағдайда, акшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі:
    • судалар бойынша банктік пайыз мелшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен;
    • сақтандыру компанияларын коса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші үлгісі — бұл «балансталған автономды улгі». Бұл үлгінің ең басты белгісі онын, қызметінің жинақ-ссуда қағидатына негізделуінен көрінеді. Мұндай прицип барысында банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек қағидаты (принципі) бойынша болашак қарыз алушының каражатгарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы мөлшерінде жинақтағаннан кейін барып ссуда алуға құқылы Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда басты кемшілік болып табылады.

Өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді Бірақта, бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да бар, яғни бұл үлгі өзінін. автономиялылық күшіне байланыстыжалпы қаржы-несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін қызметі үшін акыл-ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет.

Германияның кұрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі

Құрылыс қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін төленетін пайыз мелшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне болады. Мысалға айталық жинақтарға төленетін табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін. Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтык бағасына да, сол сияқты бұл бағанын, жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық несиелеудін, дамуы үшін аса маңызды.
Бірақ та, бұл жерде барлык өзара есеп айырысулар еркін аумастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақаталған үлгінің тағы да бір артықшылығы, мұнда несие беруші несиенің кайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады. Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кецінен қолданылуда. Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) тетіктерімен нақты азаматтарды несиелеу тетігіндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың бастамасына қаржылық колдау көрсетуге байланысты мемлекеттік тетіктердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған «құрылыс жинақтарының жүйесі» құрылған. Бірінші кезенде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады.
Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған тәуелді емес. Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы — оның шегінде пайдаланылатын мақсаты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие-қаржы нарығының жалпы жағдайынан тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісімшартына қатынасушы-салым иелерімен жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда, пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі бар.

Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мелекеттерінің тәжірибесін ескере отырып, жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде.

2 БӨЛІМ. ТҰРҒЫН ҮЙ БАҒАЛАРЫНЫҢ АНАЛИЗІН ТАЛДАУ

2.1 Алматы қаласындағы екiншi нарықтағы тұрғын-үй бағаларының анализі.

Алматы қаласының  екiншi нарықтағы тұрғын-үй баға  көрсеткiштердiң төмендеуі жалғасуда . Ұсыныстың орташа өлшемдi бағасы ақпанда 1739 у.е./кв.м құрады. Сонымен бiрге қымбат және арзан пәтерлердің  бағалық көрсеткiштерi қысқарды. Ұсыныстың тең бөлiктерi Алмалы, Бостандық және Әуезов аудандары дәл келедi — 18%. Медеу ауданы сәл гана артта қалды — 17, 5%.0 Ұсыныстардың кішкене бөлігі Жетысу және Түркiсiб аудандарында — сәйкесiнше 15% және 13%.(3-шi диаграмма Қала бойынша тұрғын-үйге 2бөлмелі пәтер ұсынысының талдауы негiзiнен  ең төменгi максимал меншiктi салмағы 2-бөлмелі пәтерлер 33% , ал төмеңгі 5бөлмелі және одан да жоғары — 1%(4-шi диаграмма).
Үй қабырғалардың материалына байланысты панельді құрылымындағы үйлер 43%, ал кiрпiш және монолитті құрылымдардағы үйлер сәйкесiнше 35% және 22% көлемiнде  тура келгенiн көрсеттi. (5-шi диаграмма). Барлық түрлерiндегi пәтерлер өткен айға қарағанда ұсыныс көлемі төмендеді.

Аудандар бойынша екiншi нарықтағы тұрғын-үйдiң орташа бағалық көрсеткiшi . Ақпан айында ұсыныстың орташа бағасы Алмалы және Түркiсiб аудандарында 2,1% және  2,4% сәйкес келеді. Алматы қаласында екінші нарықтағы тұрғын-үйдің дискретті кеңiстiк — параметрлiк үлгiсi.                                                                                      

Қорытындылар және болжамдар

Сонымен, ақпан айында екінші нарықтағы тұрғын үйдің көлемінің өсуі жалпы қалалық  бағалы  көрсеткіштердің төмендеуіне әкелді. Қазақстан Республикасының статистика агенттiктерiнің мәліметтеріне сәйкес тұрғын үйді сату және сатып алу келісімі қала бойынша 2011жылы қаңтар айында 1151, ал көп пәтерлi үйлердегi пәтерлерi — 983, жеке үйлер  168–ді құрады.

Алматы бойынша бір шаршы метр орташа ұсыныс бағасы.

Осы диаграмма Алматы қаласындағы 2008-2011 жылдар аралығындағы ай бойынша үйдің 1м2 орташа ұсыныс бағасы  көрсетілген. Яғни 2008 жылы шілде айында баға жоғары болған 2250$, ал 2009 жылы шілде айында баға тым төмендеді яғни 1м2 бағасы 1500$-ды құрады. 2010жылы орта шамамен 1750$ шамасында болды. Сонымен 2011жылы қаңтар айында 1м2 бағасы 1799$-ды құрап отыр. Яғни 2008жылға қарағанда 2011жылы әлдеқайда бағаның төмендегін көрсетіліп отыр.(2-кесте)

Алматы қаласындағы екінші нарықтағы тұрғын-үйiнiң бағаларын талдау.

Алматы қаласында екiншi нарықтағы тұрғын-үйдің бағалық көрсеткiштерінің үлкеюi байқалады. Ұсыныстың орташа өлшемдi бағасы наурызда 1769 у.е./кв.м құрады. Сонымен бiрге қымбат және арзан тұрғын-үйлердің бағалық көрсеткiштерi өсті.

Аудандар бойынша екiншi тұрғын-үйдiң орташа бағалы көрсеткiштерi

Наурызында ұсыныстың орташа бағаларының үлкеюі   Бостандақ және Әуезов аудандарындағы 3% және 1,5%ке бақыланып отыр қалған жағдайларда қала аудандары   орташа статистикалық қатесi шектерiндегi есептеулердiң жатады .Бағалардың өсудiң пәтерлердiң қалыптарына қарай  сәйкесiнше 1 және 4-бөлме пәтерлерi 1,3% және 4,1 %ке өзгерді. Қабырғалардың материалына байланысты кiрпiш құрылымдардағы пәтерiнде  2,3%ға  қымбаттағаны   байқалады.

Алматы қаласында екінші нарықтағы тұрғын-үйдің қабырғалардың  материалына байланысты бағаларының өзгерісі                                    

Қорытындылар және болжамдар

Сонымен, екiншi нарықта тұрғын-үйдiң наурызында ұсыныстың төмендетулерi жалпы қалалық бағалы көрсеткiштiң үлкеюiне алып келді. Қазақстан республикасының  агенттiктерiнін санаққа  сәйкес, 2011 жылдың ақпанындағы мәмiлелерi  бойынша қала тұрғын-үйдiң сауда-саттығының тiркеулi  саны 1589, олардың iшiнен құрады: көп пәтерлi үйлердегi пәтерлерi — 1367, жеке үйi — 222.Бүгiнгi тенденциялардан сүйене Тұрғын-үй жуықта нарыққа бағалардың стагнациясын  күтiледi.

Қорытынды

Ғылыми жұмысымызды қорытындылай келе қазіргі кезде Қазақстанда қолданылып отырған тұрғын үй құрылыс-жинақ жүйесінің кемшіліктері ретінде келесілерді атауға болады:

  • жас отбасылар немесе баспанасыз адамдар өздерінің 3-5 жылдан соң баспаналы болуын қаламайтындығы;
  • орташа айлық табысы немесе одан т өменгі табысы бар отбасылар жинақтау мерзімі ішінде ай сайын 10 мың теңгеден жинақ жасай алмайтындығы;
  • тұрғын үй бағасының өсуі, немесе оған мемлекеттік органдар тарапынан бақылау болмаған жағдайларда орташа айлық табысы бар отбасының өзіне сатып алатын тұрғын үй құнының 25% жинақтауға мүмкіндік бермейтіндігі;
  • жинақтар бойынша банктің төлейтін 3-4% мөлшерлемесіндегі сыйақысына 7-8% жылдық инфляция тұсында ешқандай да индексациялау механизмі қарастырылмағандығы анықталды.

Осы кемшіліктерді жою мақсатында мынадай шараларды қолдануды ұсынамыз:

  1. Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша:

Бірінші, мемлекет тарапынан тұрғын үй салу бағдарламасының уақытын шектемеу, бюджет мекемесінде жұмыс жасайтын жас отбасыларына әрдайым мемлекет тарапынан қолдау көрсету, тұрғын үйді дамытуға жыл сайын республикалық бюджеттен тиісті қаржыны бөліп отыру қажет.

Екінші, тұрғын үй несиесін беруде мемлекет тарапынан жеңілдіктер ескерілуге тиіс, ол үшін тұрғын үй несиенің пайызсыз беріліп және оның Тұрғын үй құрылыс банкінен берулі жолдарын қарастыру қажет.

Үшінші, несиені қайтаруға байланысты қарыз алушылардың табыс саоығына жеңілдіктер беріп, қайтарылатын несиенің сомасына салық салмаған дұрыс.

Төртінші, демографиялық мәселені шешу үшін көп балалы отбасыларға (4-5 одан көп баласы бар) тұрғын үй несиесін өтеуден босату жолдарын қарастыру қажет.

  1. Тұрғын үй құрылыс-жинақ жүйесі бойынша:

Біріншіден, бастапқы салатын жарна мөлшерін сатып алатын тұрғын үй

құнының 10-15% — на дейін төмендету;

Екіншіден, жинақтау мерзіміне байланысты берілетін несиенің мерзімін ұлғайту қажет, кемінде 30 жылға дейін.

Үшіншіден, халықтың жинағын ынталандыру мақсатында мемлекеттің бюджетінен төленетін сыйақы көлемін тұрғын үй құнының 10% көлемінде белгілеу, одан мемлекеттік бюджет ешқандай ұтылмайды.

Төртіншіден, несиені пайдалану мерзімі барысында жас отбасында дүниеге келетін сәбилерді қолдау мақсатында несиені қайтаруда мемлекет тарапынан 20% жеңілдіктерді қарастыру, бұл өз кезегінде тәуелсіз еліміздегі демографиялық мәселені шешуге ықпал етеді.

Осы жоғарыда аталған ұсыныстар ескеріліп, бекітілген жағдайда ғана халықтың тұрғын үй мәселесі дұрыс жолға қойылып, Қазақстанда тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі әрі қарай дамитына сеніміміз мол.

Пайдаланылаған әдебиеттер:

  1. Қазақстан Республикасы банкілеріндегі ипотекалық несиелеудің қалыптасуы мен дамуы // Қазақстан жаңа үлгідегі даму жолында: үрдістер, әлеует және өсу иперативі: тақырыбындағы өткен Қазақстан Тәуелсіздігінің 10 жылдығына арналған халықаралық ғылыми-тәжірибелік конференцияның ғылыми еңбек жинақтары. – Алматы. – «Экономика» баспасы. – 2001.
  2. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі // ҚазҰУ хабаршысы. – Экономика сериясы. – 2004. — №5(45)
  3. Ипотекалық несие нарығы – жылжымайтын мүлікті инвестициялау нысаны // ҚазЭУ хабаршысы. – 2004. — №5(40).
  4. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысының жағдайын талдау // ҚазЭУ хабаршысы. – 2004. — №6.
  5. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің математикалық үлгісі // ҚазҰУ хабаршысы. – Экономика сериясы. – 2005. — №6(52).

 

ПІКІР ҚАЛДЫРУ